Ação Civil Pública – decisão sobre cláusulas abusivas firmadas em contratos imobiliários

Home » Ação Civil Pública – decisão sobre cláusulas abusivas firmadas em contratos imobiliários

cláusulas abusivas em contratos imobiliários - saiba como se protegar

 

Para mais informações, clique aqui

 

TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO
COMARCA DE SÃO PAULO -FORO CENTRAL CÍVEL
11ª VARA CÍVEL
Praça João Mendes s/nº, 13º andar – salas nº 1322/1324, Centro – CEP
01501-900, Fone: 2171-6116/6578-, São Paulo-SP – E-mail: sp11cv@tjsp.jus.br

C O N C L U S Ã O

Em 04 de julho de 2017 faço estes autos conclusos ao(à) MM(a). Juiz(a) de Direito
Dr(a). Christopher Alexander Roisin. Eu ______ (Escrevente Judiciário), subscrevi.

D E C I S Ã O – O F I C I O

Processo nº: 1063592-02.2017.8.26.0100
Classe – Assunto: Ação Civil Pública -Cláusulas Abusivas
Requerente: MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DE SÃO PAULO
Requerido: CYRELA BRAZIL REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e outro

Vistos.

1) Trata-se de AÇÃO CIVIL PÚBLICA promovida pela Promotoria de Justiça alegando, antecedida por Inquérito Civil Público (14.161.0001836/20123-1) instaurado para apuração de condutas praticadas pelas rés contrárias às normas de direito do consumidor, pela inserção de cláusulas abusivas em contratos imobiliários.

Inicialmente a investigação civil começou pela indicação aos consumidores da empresa RP3, tida por representante de instituição financeira, com o fim de viabilizar a contratação pelo consumidor. Cuidava-se do pagamento da chamada SATI.

Posteriormente instaurou-se um segundo inquérito civil público (14.161.1721/2014-4), no qual teria sido apurado “vício de informação no plantão de vendas e a cobrança de taxa SATI, referente a serviços de assessoria prestada por outra empresa, a Martins Company, que faria com que fosse ‘mais rápida a contratação com o banco’” (fls. 02/03).

No curso da investigação, afirmou que foram apuradas as seguintes cláusulas abusivas:

“(i) previsão de que, em caso de resilição da venda, haverá significativa perda dos valores pagos em favor da vendedora (chegando a 90%), bem como a devolução de forma parcelada do montante remanescente, inclusive nos casos em que a própria empresa optou pela descontinuidade do contrato.

(ii) disposição transferindo ao consumidor a obrigação de pagar despesas condominiais e demais encargos decorrentes de impostos, taxas e contribuições fiscais após a concessão do ‘Habite- se’, mesmo se em momento anterior à entrega das chaves e imissão na posse do imóvel.

(iii) cobrança da chamada taxa SATI, todo e qualquer serviço de assessoria técnica imobiliária, isto é, serviço prestado para que o consumidor tenha toda documentação da compra do imóvel aprovado e organizado, e ainda, possível processo de financiamento bancário.” (fls. 03).

Descreve o Ministério Público as argumentações das rés no âmbito do inquérito civil público (fls. 04/05), sem que o modelo contratual fosse alterado, negando as partes o desejo de firmar um Termo de Ajustamento de Conduta.

Discorre a Promotoria de Justiça acerca da atividade econômica das rés, indicando a dimensão de alcance de sua atividade, inclusive com informações obtidas junto ao PROCON.

Afirma a abusividade das cláusulas: i) que permitem a cobrança da SATI (já reconhecidamente ilegal em recurso repetitivo pelo C. STJ), ii) que autorizam a cobrança da taxa condominial antes da entrega das chaves, iii) que permitam a cobrança de impostos incidentes sobre a coisa antes da outorga da posse direta e iv) que permitem a perda de parte do valor pago em caso de resolução em valores que variam em desfavor do consumidor entre 755 a 90% dos montantes pagos.

Afirmando a ilegalidade dessas posturas, pleiteou liminarmente (art. 12, Leiº 7.347/85): a) a imposição da obrigação de não fazer às rés, consistente em não “impor ao consumidor, direta ou indiretamente, práticas, cláusulas ou quaisquer disposições, contratuais ou não, que importem: (i) no pagamento de taxa SATI a qualquer título; (ii) na obrigação do comprador de pagar despesas decorrentes de impostos, taxas e contribuições fiscais, bem como as relativas ao condomínio, antes de concluída a obra E da entrega das chaves, e consequente possibilidade de ocupação adequada da unidade; (iii) na retenção de qualquer valor pago pelos consumidores, caso a vendedora opte pela rescisão contratual (inexistindo inadimplemento de qualquer das partes); e a retenção em patamar superior a 20% dos valores pagos, caso o próprio consumidor opte pela resilição ou se veja impossibilitado de continuar adimplindo com suas obrigações, vedando-se, para ambos os casos, a devolução parcelada de valores; tudo sob pena de pagamento de multa…” (fls. 46) por cada imposição contrária à liminar; b) a abstenção das rés de aplicar as cláusulas impugnadas em todos os empreendimentos das rés, tanto em contratos já celebrados como em contratos a ser celebrados, impedindo-as inclusive de prosseguir cobrando a SATI do contratos já firmados, sob pena de multa por ato violador da liminar; c) a imposição às rés de se absterem “de, diretamente ou por intermédio de quaisquer outras empresas nas quais detenham participação societária, cobrar taxa SATI e inserir as cláusulas ora impugnadas -ou outras de mesmo teor (independentemente da numeração a ela atribuídas nos contratos de cada
empreendimento) -em promessas, compromissos e contratos de compra e venda que vierem a celebrar com os consumidores” (fls. 47).

O pedido de urgência deve ser deferido neste momento processual.

O fumus boni iuris é inegável.

Quanto à cobrança da SATI, há posicionamento pacificado pela Corte Superior competente para uniformização do entendimento, de modo vinculante:

“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.

I -TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.

1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (…)

III -RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.” [g.n.] (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro Paulo De Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016).

No que tange à cobrança de condomínio e impostos antes da entrega das chaves a medida igualmente prospera liminarmente.

Não se nega, seja a obrigação condominial e tributária sobre a propriedade obrigação propter rem. O proprietário ou o possuidor por ela respondem, mas isso não significa dizer que não possa repetir o que pagou e deveria ter sido pago pelo proprietário ou possuidor anterior.

Neste sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça (REsp. n° 223.282/SC, Rel. Min. Ruy Rosado de Aguiar apud o Francisco Eduardo Loureiro, Código Civil Comentado, Ed. Manole, 2007, Coordenador Ministro Cezar Peluso, p. 1214).

Contudo, a posse -poder de fato sobre a coisa – é a pedra de toca que impõe a responsabilidade. É o ato de posse do adquirente que determina o nascimento da obrigação de participar do rateio proporcional devido ao condomínio e, portanto, ao Estado em sede tributária. A posse do imóvel é que torna o promissário comprador responsável pelo pagamento das despesas do condomínio, das quais usufrui. É justamente em razão da utilização dos serviços e fruição das coisas comuns existente no condomínio que decorre a obrigação de responder pelas despesas.

Ainda que houvesse o título de propriedade, apenas a posse direita, isto é, até que recebe as chaves, lhe imporia tal dever em relação não à unidade do condomínio (sendo propter rem a obrigação), mas em relação à construtora que responde pelo pagamento dos encargos condominiais e impostos incidentes sobre o imóvel até a entrega da posse.

A jurisprudência não discrepa deste entendimento:

“Compromisso de compra e venda. Atraso no financiamento por culpa das vendedoras ensejando reajuste de preço no saldo devedor. Tese das requeridas de que os R$ 4.124,48, referentes ao reajuste do IGPM com acréscimo de multa de 1% ao mês, não estão atrelados ao atraso na obtenção do financiamento, contrariada por prova documental. Despesas de condomínio que são de responsabilidade da vendedora até a entrega das chaves. Decisão acertada, mantendo-se a r. sentença inclusive por seus próprios e jurídicos fundamentos, com fulcro no art. 252, do RI deste TJSP, com majoração dos honorários advocatícios, nos termos do art. 85, §11, do NCPC.” [g.n.] (TJSP, Apelação nº 1007641-33.2016, Relator(a): Maia da Cunha; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/06/2017; Data de registro: 30/06/2017).

“RESPONSABILIDADE CIVIL -Compromisso de compra e venda -Contrato de adesão -Aquisição de imóvel na planta -Atraso na entrega da obra Exigibilidade das despesas oriundas de condomínio e IPTU antes da entrega das chaves -Inadmissibilidade Lucros cessantes -Cabimento, uma vez que os autores deixaram de auferir renda, caso o imóvel lhes tivesse sido entregue no prazo – Indenização que deve corresponder ao valor locativo do imóvel não entregue -Recurso não provido.” [g.n.] (Apelação n. 72450520128260564 -São Bernardo do Campo -5ª Câmara de Direito Privado Relator: Edson Luiz de Queiróz -12/11/2014 -Maioria de votos com voto declarado -10877).

Por fim, igualmente há probabilidade no direito afirmando quanto à limitação da retenção dos valores pagos pelo consumidor quando este torna-se inadimplente ou pleiteia a desistência do negócio, uma vez que a retenção de 75% a 90% das quantias pagas mostram-se, ictu oculli, abusivas à luz do artigo 53, do Código de Defesa do Consumidor.

O periculum in mora decorre dos fatos narrados na petição inicial, lastreados, para esta análise perfunctória, em provas produzidas em sede de investigação civil que precedeu a propositura da ação, noticiando a atividade lesiva ao mercado consumidor de modo predatório até, na medida em que o poder de barganha do consumidor é diminuto em contratos padronizados e de adesão.

Diante do exposto, DEFIRO o pedido de urgência formulado pela Promotoria de Justiça para: i) tornar ineficazes as cláusulas e disposições contratuais que imponham aos consumidores o dever de pagar a chamada taxa SATI em todos os empreendimentos imobiliários da rés, ii) tornar ineficazes todas as cláusulas e disposições contratuais que impõem aos consumidores o dever de pagar tributos (impostos, taxas e contribuições) incidentes sobre a coisa antes da entrega das chaves e da posse direta do consumidor no imóvel; iii) tornar ineficazes todas as cláusulas e disposições contratuais que impõem aos consumidores o dever de pagar as quotas condominiais antes da entrega das chaves e da posse direta do consumidor no imóvel; iv) tornar ineficazes as cláusulas e disposições contratuais que autorizem as rés a reter qualquer valor pago pelos consumidores em caso de resolução contratual por inadimplemento das vendedoras ou por desistência delas; v) tornar ineficazes as cláusulas e disposições contratuais que autorizem as rés a reter valores superiores a 20% (vinte por cento) do montante pago pelo consumidor na hipótese de desistência por ele exercida ou resolução contratual decorrente da inadimplência do consumidor; vi) impor às rés a obrigação de não fazer consistente em não incluir as cláusulas nesta ação impugnadas nos contratos celebrados após a intimação acerca do deferimento desta liminar, sob pena de multa de R$ 5.000,00 (cinco) mil reais por contrato celebrado fora dos parâmetros definidos por esta decisão, por si ou interposta pessoa; e vii) impor às rés a obrigação de não fazer consistente em interromper todas as cobranças da SATI extra ou processualmente comunicando os juízos das cobranças sobre a prolação desta decisão, sob pena de multa de R$ 500,00 (quinhentos) reais por cobrança extra ou processual realizada após trinta dias corridos (não úteis) contados da intimação das rés sobre a prolação desta decisão (a concessão de prazo para o item VII visa evitar discussões sobre a incidência da multa e permitir a comunicação eficaz das rés com seus prestadores de serviços, comunicando-os sobre esta decisão).

2) Publique-se edital na forma do artigo 94, da Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990 (Código de Defesa do Consumidor):

“Art. 94. Proposta a ação, será publicado edital no órgão oficial, a fim de que os interessados possam intervir no processo como litisconsortes, sem prejuízo de ampla divulgação pelos meios de comunicação social por parte dos órgãos de defesa do consumidor.”

3) A presente decisão valerá como ofício ao PROCON de São Paulo comunicando-o sobre a prolação desta decisão, para fiscalização permanente sobre o cumprimento desta ordem liminar, devendo impedir, nos limites do seu poder de polícia, o descumprimento desta medida.

4) Cite(m)-se a(o)(s) ré(u)(s), para oferecer resposta no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, CPC), contados nos termos do artigo 231 do Código de Processo Civil, respeitado o disposto no artigo 180 e artigo 229, ambos do Código de Processo Civil, sob pena de, não sendo contestada a ação, presumirem-se aceitos pela(o)(s) ré(u)(s), como verdadeiros, os fatos articulados pelo autor (art. 344, CPC).

5) Deixo de designar audiência prévia de mediação em razão do insucesso do acordo no âmbito do inquérito civil público.

Intimem-se.

São Paulo, 04 de julho de 2017.
Christopher Alexander Roisin
Juiz de Direito